Ratgeber · Grundstückskauf

Bodengutachten vor dem Grundstückskauf

Was im Boden steckt, sieht man einem Grundstück nicht an. Eine Untersuchung vor dem Kauf zeigt, ob Gründung oder Abdichtung aufwendiger werden könnten, bevor Sie beim Notar unterschreiben.

Warum vor dem Kauf?

Die Gütegemeinschaft Fertigkeller empfiehlt, das Baugrundgutachten vor dem Grundstückskauf machen zu lassen, spätestens zu Beginn der Bauplanung. Der Grund ist einfach: Nach dem Kauf tragen Sie das Baugrundrisiko in der Regel selbst.

Steht das Grundwasser hoch, liegen aufgefüllte Schichten im Boden oder ist das Gelände steil, kann die Gründung teurer werden. Ein Keller braucht dann zum Beispiel eine aufwendigere Abdichtung. Wissen Sie das vor dem Kauf, können Sie es in Ihre Rechnung aufnehmen und mit dem Verkäufer darüber sprechen.

Geht das ohne fertige Hauspläne?

Ja. Es gibt Bodenuntersuchungen ohne Bezug zu einem bestimmten Gebäude. Das Büro bohrt und sondiert, beschreibt den Schichtaufbau und das Grundwasser und schätzt den Baugrund ein. Stehen später die Pläne fest, erweitern viele Büros die Untersuchung gegen Aufpreis zum vollständigen Gutachten. Fragen Sie danach schon im Angebot.

Öffentlich genannte Preise für eine solche Untersuchung liegen bei etwa 950 bis 1.800 € inklusive Mehrwertsteuer (rund 800 bis 1.500 € netto). Was ein vollständiges Gutachten kostet, steht auf unserer Seite Was kostet ein Bodengutachten?

Wer bezahlt, und wer muss zustimmen?

Meist bezahlt der Kaufinteressent. Manchmal übernimmt der Verkäufer die Kosten. Das muss im Kaufvertrag geregelt werden.

Solange Ihnen das Grundstück nicht gehört, braucht das Büro die Erlaubnis des Eigentümers, um dort zu bohren. Klären Sie das früh und am besten schriftlich. Sagen Sie dem Verkäufer auch, dass ein kleines Bohrgerät auf das Grundstück fahren muss.

Was Sie vorab selbst prüfen können

Einiges finden Sie heraus, bevor ein Büro kommt. Diese Punkte helfen auch dem Büro beim Angebot:

Bebauungsplan: Muss Regenwasser auf dem Grundstück versickern? Gibt es Hinweise zum Baugrund? Den Plan bekommen Sie bei der Gemeinde. Muss versickert werden, braucht es später einen Versickerungsversuch.
Altlasten: Die zuständige Behörde gibt gegen eine Gebühr Auskunft aus dem Altlastenkataster. Bei Verdacht wird die Untersuchung gesondert angeboten.
Frühere Nutzung: Stand dort ein Gebäude, wurde aufgefüllt oder gab es Gewerbe? Altbebauung, Abriss und Auffüllungen erhöhen den Aufwand.
Wasser in der Nähe: Ein Bach, Fluss oder eine Senke kann auf hohes Grundwasser hindeuten. Dann planen Büros oft mehr Bohrungen ein.
Gelände: Am Hang geht es zusätzlich um Standsicherheit und Baugrube.
Radon: Liegt das Grundstück in einem Radonvorsorgegebiet, ist beim Neubau eine zusätzliche Maßnahme vorgeschrieben, etwa eine radondichte Abdichtung. In Bayern informiert das Landesamt für Umwelt darüber.

Diese Punkte ersetzen keine Untersuchung. Selbst die geologischen Landesämter weisen darauf hin, dass ihre Karten keine Erkundung auf dem Grundstück ersetzen. Was unter Ihrem künftigen Haus liegt, zeigen erst die Bohrungen.

Zeitplan bis zum Notartermin

Rechnen Sie bis zum fertigen Bericht mit meist zwei bis sechs Wochen. Die Arbeit vor Ort dauert nur einige Stunden, die meiste Zeit geht auf Terminplanung, Labor und Bericht. Fragen Sie deshalb an, sobald Sie ein Grundstück ernsthaft ins Auge fassen. Sagen Sie dem Büro, bis wann Sie das Ergebnis brauchen. Wie die Untersuchung im Einzelnen abläuft, lesen Sie unter Ablauf und Dauer.

Häufige Fragen zum Grundstückskauf

Kann ich ein Bodengutachten machen lassen, bevor mir das Grundstück gehört?

Ja. Sie brauchen dafür die Erlaubnis des Eigentümers, damit das Büro auf dem Grundstück bohren darf. Fertige Hauspläne sind nicht nötig.

Was kostet eine Bodenuntersuchung vor dem Kauf?

Öffentlich genannte Preise liegen bei etwa 950 bis 1.800 € inklusive Mehrwertsteuer. Viele Büros erweitern die Untersuchung später gegen Aufpreis zum vollständigen Gutachten.

Wer bezahlt die Untersuchung vor dem Kauf?

Meist der Kaufinteressent. Manchmal übernimmt der Verkäufer die Kosten. Das muss im Kaufvertrag geregelt werden.

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Quellen: Gütegemeinschaft Fertigkeller (GÜF), Pressemitteilung vom 29.08.2024. Preisangaben: Zusammenfassung öffentlich genannter Preise, Stand 10/2026. Radon: Bayerisches Landesamt für Umwelt, Anforderungen an Neubauten. Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Fachberatung.